国务院调控重拳频出 楼市出现抛售降价现象
郭士英: 房价调整将持续一两年
方正商学院副院长郭士英在18日召开的“2010年投资与理财年会”上表示,房地产市场已是中国经济中较大的堰塞湖,短期调整在所难免。目前,主要地区都已超越“房地产贷款占比20%、空置率10%”这一国际警戒线,房价收入比严重失衡,由于货币政策可能出现反向变动,上涨过快的房价可能在2010年下半年开始调整。他表示,北京通州及广州的房价已经出现回调,预计调整将持续一到两年的时间,其中泡沫较大的房地产市场平均降幅有可能达到20%。这种调整应看做是行业过快上涨的自发调整,同时恰逢政策打压需要。2011年底,调整结束后资产价格又将再度迎来上涨期。
从投资角度来看,郭士英预计,房地产主要投资价值将向三四线城市深入拓展,这与目前主要针对部分房价上涨过快城市进行调控的政策基调相符。长期来看,由于房地产的支柱地位及产业链条根深蒂固,前景不容怀疑。只有在2018年到2020年间,中国社会正式进入老龄社会,65岁以上年纪的人口有可能占到10%-15%,届时房地产市场将在大趋势上遭遇拐点。(蔡宗琦)
地产股反弹缺少动力
4月以来,申万地产板块累计下跌6.87%,全国性龙头地产商股价跌幅居前。虽然目前大多数地产股PNAV(股价对净资产价值)出现较大幅度的折让,地产板块PE也处于低谷,但我们认为,这不构成大举建仓地产股的充分条件。如果现在的调控措施不能遏制房价过快上涨,更猛烈的财税手段还会跟进,届时还会引发地产股进一步下跌。
从历史表现看,在调控期间,地产股的估值没有最低,只有更低。截至4月16日,以整体法TTM算,申万地产板块PE为27.98倍,PB为3.23倍(剔除负值),均大大低于36.8倍和4.2倍的历史均值水平。虽然很多地产股PNAV出现了50%左右的折让,但如果继续出台更紧的税收政策,板块整体的估值水平还将继续下探。从2007年的调控周期看,地产板块相对大盘的跌幅最大接近27%,而目前地产股的相对跌幅还不到9%,虽然目前处于低谷,但我们看不到明显向上的动力。
从横向比较看,目前强周期行业的整体估值都位于较低水平。我们认为,估值低不一定是买入的充分理由,在市场风格转化纠结的过程中,强周期行业如地产,若没有超预期的因素和稳定的政策导向,难以得到市场资金的青睐。
紧缩政策的出台对行业龙头的影响最为直接和明显。目前出台的货币调控更多是调节需求方,即抑制需求,如果运行一段时间后,政策效果不大,有可能转为调供给,这对于土地储备较多、经营范围较广的大地产商可能是利空。而对于市场相对集中的二三线地产商,由于此次货币调控具有广泛性和一致性,如果在悲观预期笼罩下,居民自住需求得到抑制,则这些公司的销售将受到直接影响。如果市场过于单一,面临的整体性风险较大。
对于拥有更多土地资源和开发优势明显的城投类地产公司,我们认为,由于开发业务的多元性和资产的多样性,这些公司抵御调控的能力要好于一般民营公司。如果目前政策在短期内能达到预定的调控效果,投资者可以适当布局相关公司。(张泰欣)
潘石屹:成交量将迅速下降
SOHO中国董事长潘石屹认为,房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效,住房成交量将迅速下降,住房价格的变化将在一个月内见分晓。
潘石屹说,以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算,第一季度上海住宅的回报率为2.3%,北京为2.9%,而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率),相差约-4%。根据香港房地产市场的经验,两者之差超过-3%,房价一定会出现大跌。但潘石屹强调,最近的房地产调控政策主要针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到影响。(费杨生)
买在涨停板
小王签完购房协议的第二天,房地产行业的调控政策便接踵而至。他无奈地说,很可能买在了涨停板。但是定金加上手续费已经付了9万元,不买似乎也不现实。
小王参加工作只有一年时间,本来买房需求并不大,因为租房并不困难,而且也没什么积蓄。他的父母却很着急,因为2009年北京房价大幅上涨,如果不买将来费用更高。于是,春节回京后,小王便开始着手看房。
刚开始,他并不着急,因为房价出现了企稳迹象,房产中介可以提供的房源也很多。不过,后来出现的几个地王让他着急起来。在地王的影响下,北京房价启动新一轮上涨,通州新城规划更是加速了房价上涨。小王在石景山区看的一套二手房3月初总价为90多万,4月份涨至将近120万。石景山区再向西是门头沟,房价也从不到1万元涨到了1万多元。相比之下,口袋里准备买房的钱大幅缩水。
房价疯涨让本来冷静的小王开始有点恐慌了。他感到,房价走势不能以常规思维来理解,某些专家说的“什么时候买房都是对的”言论可能真有可取之处。一位有购房经验的同事对他说,尽管价格涨成这样、楼市肯定要出调控政策,但是等到调控政策出台,房价可能又比现在高出了许多,到那时,购房成本未必会比现在低。房产中介的置业顾问则对他说:“你现在买房一个月后,我能够给你以更高的价格卖出去。”
那就买吧!小王痛下决心打算买下石景山区的那栋房子,并与房主签了协议。始料未及的是,调控政策出台得如此迅速、如此严厉。
小王担心,房子买在了涨停板,至少是阶段性高点,短期估计涨不回来了。更大的担忧则是房价会不会大跌。如果大跌,还要买吗?中介对他说,政策对刚性需求影响不大,即使价格出现松动,跌幅也不会大。同事则对他说,反正你是买来自住,价格涨跌其实无所谓,长期看应该还是会涨。(顾鑫)
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