国务院调控重拳频出 楼市出现抛售降价现象

　　郭士英： 房价调整将持续一两年

　　方正商学院副院长郭士英在18日召开的“2010年投资与理财年会”上表示，房地产市场已是中国经济中较大的堰塞湖，短期调整在所难免。目前，主要地区都已超越“房地产贷款占比20%、空置率10%”这一国际警戒线，房价收入比严重失衡，由于货币政策可能出现反向变动，上涨过快的房价可能在2010年下半年开始调整。他表示，北京通州及广州的房价已经出现回调，预计调整将持续一到两年的时间，其中泡沫较大的房地产市场平均降幅有可能达到20%。这种调整应看做是行业过快上涨的自发调整，同时恰逢政策打压需要。2011年底，调整结束后资产价格又将再度迎来上涨期。

　　从投资角度来看，郭士英预计，房地产主要投资价值将向三四线城市深入拓展，这与目前主要针对部分房价上涨过快城市进行调控的政策基调相符。长期来看，由于房地产的支柱地位及产业链条根深蒂固，前景不容怀疑。只有在2018年到2020年间，中国社会正式进入老龄社会，65岁以上年纪的人口有可能占到10%-15%，届时房地产市场将在大趋势上遭遇拐点。(蔡宗琦)

　　地产股反弹缺少动力

　　4月以来，申万地产板块累计下跌6.87%，全国性龙头地产商股价跌幅居前。虽然目前大多数地产股PNAV(股价对净资产价值)出现较大幅度的折让，地产板块PE也处于低谷，但我们认为，这不构成大举建仓地产股的充分条件。如果现在的调控措施不能遏制房价过快上涨，更猛烈的财税手段还会跟进，届时还会引发地产股进一步下跌。

　　从历史表现看，在调控期间，地产股的估值没有最低，只有更低。截至4月16日，以整体法TTM算，申万地产板块PE为27.98倍，PB为3.23倍(剔除负值)，均大大低于36.8倍和4.2倍的历史均值水平。虽然很多地产股PNAV出现了50%左右的折让，但如果继续出台更紧的税收政策，板块整体的估值水平还将继续下探。从2007年的调控周期看，地产板块相对大盘的跌幅最大接近27%，而目前地产股的相对跌幅还不到9%，虽然目前处于低谷，但我们看不到明显向上的动力。

　从横向比较看，目前强周期行业的整体估值都位于较低水平。我们认为，估值低不一定是买入的充分理由，在市场风格转化纠结的过程中，强周期行业如地产，若没有超预期的因素和稳定的政策导向，难以得到市场资金的青睐。

　　紧缩政策的出台对行业龙头的影响最为直接和明显。目前出台的货币调控更多是调节需求方，即抑制需求，如果运行一段时间后，政策效果不大，有可能转为调供给，这对于土地储备较多、经营范围较广的大地产商可能是利空。而对于市场相对集中的二三线地产商，由于此次货币调控具有广泛性和一致性，如果在悲观预期笼罩下，居民自住需求得到抑制，则这些公司的销售将受到直接影响。如果市场过于单一，面临的整体性风险较大。

　　对于拥有更多土地资源和开发优势明显的城投类地产公司，我们认为，由于开发业务的多元性和资产的多样性，这些公司抵御调控的能力要好于一般民营公司。如果目前政策在短期内能达到预定的调控效果，投资者可以适当布局相关公司。(张泰欣)

　　潘石屹：成交量将迅速下降

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效，住房成交量将迅速下降，住房价格的变化将在一个月内见分晓。

　　潘石屹说，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算，第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%，而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率)，相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。但潘石屹强调，最近的房地产调控政策主要针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响。(费杨生)

　　买在涨停板

　　小王签完购房协议的第二天，房地产行业的调控政策便接踵而至。他无奈地说，很可能买在了涨停板。但是定金加上手续费已经付了9万元，不买似乎也不现实。

　　小王参加工作只有一年时间，本来买房需求并不大，因为租房并不困难，而且也没什么积蓄。他的父母却很着急，因为2009年北京房价大幅上涨，如果不买将来费用更高。于是，春节回京后，小王便开始着手看房。

　　刚开始，他并不着急，因为房价出现了企稳迹象，房产中介可以提供的房源也很多。不过，后来出现的几个地王让他着急起来。在地王的影响下，北京房价启动新一轮上涨，通州新城规划更是加速了房价上涨。小王在石景山区看的一套二手房3月初总价为90多万，4月份涨至将近120万。石景山区再向西是门头沟，房价也从不到1万元涨到了1万多元。相比之下，口袋里准备买房的钱大幅缩水。

　房价疯涨让本来冷静的小王开始有点恐慌了。他感到，房价走势不能以常规思维来理解，某些专家说的“什么时候买房都是对的”言论可能真有可取之处。一位有购房经验的同事对他说，尽管价格涨成这样、楼市肯定要出调控政策，但是等到调控政策出台，房价可能又比现在高出了许多，到那时，购房成本未必会比现在低。房产中介的置业顾问则对他说：“你现在买房一个月后，我能够给你以更高的价格卖出去。”

　　那就买吧！小王痛下决心打算买下石景山区的那栋房子，并与房主签了协议。始料未及的是，调控政策出台得如此迅速、如此严厉。

　　小王担心，房子买在了涨停板，至少是阶段性高点，短期估计涨不回来了。更大的担忧则是房价会不会大跌。如果大跌，还要买吗？中介对他说，政策对刚性需求影响不大，即使价格出现松动，跌幅也不会大。同事则对他说，反正你是买来自住，价格涨跌其实无所谓，长期看应该还是会涨。(顾鑫)