楼市如何调控 房价是涨是跌

　　〔焦点〕新一轮房价“泡沫论”此起彼伏，是否开征及何时开征物业税，成为各界关注的热点问题。物业税究竟该不该马上开征？

　　观点一：贾康委员：目前推行物业税改革首先能抑制日益严重的房地产投资和投机行为，同时将“流转领域”的收费变为“保有领域”的税收，对于改革现行“土地财政”意义重大。由过去卖地的一次性收入转变为保有的长期性收入是一举两得的举措。“我今年的提案就是关于开征物业税的必要性和可行性。”

　　观点二：王刚代表：现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征物业税会增加房地产投资和保有成本，使房价水涨船高。不过，如果对房地产市场参与主体重新定位，政府作为监管主体征税并提供公共服务，不再以土地所有者身份卖地，那么物业税开征有望使整个产业更健康。

　　〔点评〕新加坡有70％的人住在政府提供的房子里，香港有50％。本轮房地产调控中，增加保障性住房供给首当其冲。不论政府如何调控，确保“居者有其屋”，防止房价过快上涨，将始终是两大着力点。

　　〔焦点〕出于规范市场和抑制房价的目的，一些地方取消房屋预售制度，引发争议。这项制度到底该不该取消？

　　观点一：台盟陕西省委主委马克宁代表：“预售制”有三大弊端：买房人只见图纸不见实物，导致房屋面积缩水、房屋质量缺陷等问题层出不穷；诱发开发商延期交房、抵押房再预售，甚至出现“携款潜逃”等违法行为；开发商提前收回大部分乃至全部成本后，通过囤积居奇等方式推高房价，致使楼市调控政策受阻。“，我正着手完善取消‘预售制’的议案。”

　　观点二：河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员：作为一种房地产销售模式，“预售制”没有退出必要。解决房子质量、开发商潜逃等问题，重在完善市场监管。房价过高，主因是开发商追逐暴利、买房者需求旺盛、地方政府追求财政收入最大化，整个过程中销售方式的影响非常小。指望通过改变销售方式来改变产品价格，这从逻辑上很难讲通。

　　2010年房价

　　是涨是跌？

　　〔焦点〕针对高房价这匹“脱缰之马”，市场人士普遍预测政府还会再出重拳。在调控压力下，房价会下跌吗？

　　观点一：山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海委员：随着政策调控力度加大，“量跌价挺”难以长久，在一些地区可能出现下跌。但要看到，楼市涉及土地、货币、预期等诸多方面，预测房价走势十分困难。

　　观点二：王刚代表：房价难以下跌，因为目前房地产商手中资金充沛，调控措施可能使交易量下跌，但房价会保持坚挺。“我认识一位开发商，去年有个项目计划销售１６亿元，结果因为房价高涨卖了５０亿元。即使下一步楼市交易清淡，高出预期的３０多亿元利润也够支撑两年。”

　　〔点评〕在应对危机的背景下，房价上涨幅度超过经济回暖进程，楼市出现“泡沫”，政府再次出手调控楼市，坚决遏制部分地区房价上涨过快势头。一些研究机构预测，如果调控政策持续收紧，２０１０年第三季度房价可能出现“拐点”。事实上，房价本身不是问题，无房可住才是问题。如果政府有效加强市场监管，切实提高保障类住房比重，使公民住房权落到实处；那么，房价作为资产价格之一，其波动只是投资者的游戏而已。

　　〔点评〕现行商品房“预售制”存在重大缺陷是不争的事实。取消“预售制”是把双刃剑。一方面可以整顿混乱的房地产市场，提高开发商进入门槛；另一方面又增加开发商的成本，进而可能抬高房价。在楼市调控中，是取消“预售制”，还是加强政府监管，应鼓励各地探索。