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报告称未来8年内中国房价每平米下跌5500元

    来源:第一财经日报      作者:未知   2012年09月10日
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  ●房屋空置率(过高):根据我们的估算,中国的房屋空置率应在30%左右;美国1994~2007年期间的自有住房空置率在1.5%~3%间波动,出租房屋空置率在7%~11%内变动,两者在次贷危机期间均达到较高的水平,分别为2.8%和10%;1998~2006年期间,德国的住房空置率在7.5%~8.2%的范围内波动。

  可见,中国房地产业的各项主要指标已经严重超标了,中国房地产业发展过热、房地产存在着严重泡沫。我们认为:自2010年以来中国政府在抑制房地产过度投资和投机、推动房价合理回归的措施,是合理和有效的。

  这里需要特别强调的一个指标是每1000人新建房屋数,而它似乎并没有引起中国房地产的业内人士、专家和研究机构足够的关注和重视。

  每1000人新建住房数是个年度增量指标,应该是政府房地产调控的一个重要指标。假设社会总人口不增长,每户家庭的平均人口数为3,房屋的使用寿命为70年,那么为了补偿房屋的自然折旧,每1000人新建住房数应该为:1000/(70×3)=4.76(套/年)。如果进一步考虑家庭小型化、城市化进程的推进,那么该数字应该更大一些,比如,接近于6。

  另外需要注意的是,正是由于房地产行业极强的“地域性”和“区域性”,该指标在不同国家、不同城市、不同区域表现也不同。而区域以外人口的流入,会直接增加对该区域住房的刚性需求,在这种情况下,等同于直接增加该比率的分子项,那么该指标就会被放大。例如:近10多年来,加拿大的温哥华地区移民人口激增,移民在总人口中的占比一路上扬,从1986年的29%上升至1996年的35%,到2006年升至40%(83万人),其每1000人新建住房数也从2001年的5.5,上升到2006年的8.8(2011年为7.7)。

  由于每1000人新建住房数指标最直接地将房地产规模(新建房屋数)和人口规模联系在一起进行相对量的考量,因而它对于政府房地产宏观调控具有重要的意义,直观而明了,可以被中央政府以及各级地方政府作为一个直接的、现实可行的控制指标。

  展望房地产市场2020

  中国的房地产业所面临的“发育亢进”问题,是任何国家在经济高速发展时期都可能会碰到的、“高成长”所带来的问题(美国、日本等发达国家都曾走过这个历程)。

  摆在我们面前的挑战是:中国房地产业究竟该如何调控?正是由于房地产行业和房地产经济的基础性、先导性、涉及产业链长、产业关联度大等特性,要让当前处于“发育亢进”状态的中国房地产行业减速,并回复到可持续发展的轨道,一定是一项复杂的系统工程。

  因循这种复杂性,房地产调控须保证以下几点:国民经济继续平稳增长;低收入阶层住房条件不断改善,城镇居民的居住条件继续得到平稳和适度的提高;政府的房地产调控政策适时、适度和持续地发挥作用,房地产业实现软着陆;房价稳中有降,房价收入比逐步回归到合理区域。

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